Proses Guaman Beli Rumah Subsale LPPSA
Proses guaman beli rumah subsale ialah urusan undang-undang bagi pemindahan hakmilik rumah siap di pasaran sekunder daripada penjual kepada pembeli, termasuk pelepasan gadaian sedia ada penjual dan pendaftaran gadaian pembiayaan LPPSA.
Membeli rumah subsale, iaitu rumah siap di pasaran sekunder, mempunyai satu ciri yang membezakannya daripada projek baharu: hartanah itu sudah mempunyai hakmilik individu atau strata atas nama penjual. Oleh itu urusan guaman berkisar pada pindah milik hakmilik sedia ada, bukan penyerahhakan bawah master title. Panduan ini menumpukan langkah khusus subsale sahaja. Untuk aliran am dokumentasi dari pemilihan firma hingga pengeluaran wang, rujuk proses dokumentasi pinjaman LPPSA.
Hakmilik sudah wujud atas nama penjual
Kerana rumah sudah siap dan bergeran, langkah awal ialah pengesahan status hakmilik. Peguam menjalankan carian rasmi untuk mengesahkan penjual benar-benar pemilik berdaftar, dan menyemak sama ada hartanah bebas atau masih dicagar. Carian ini juga mendedahkan sekatan kepentingan atau kaveat yang mungkin menghalang urus niaga. Bagi hartanah strata, peguam turut menyemak status caj penyelenggaraan dan sijil cartaan strata. Semakan awal ini penting kerana ia menentukan sama ada urusan boleh diteruskan terus atau perlu langkah tebus dahulu. Sila lihat carian hakmilik rasmi persendirian LPPSA untuk butiran carian.
Tebus gadaian penjual dahulu jika ada
Jika penjual masih mempunyai pembiayaan atas rumah itu, hakmilik masih bercagar kepada bank penjual. Gadaian itu mesti dilepaskan sebelum hakmilik boleh dipindah milik kepada anda. Peguam akan meminta penyata tebus, iaitu redemption statement, daripada bank penjual. Penyata ini menyatakan baki hutang penjual dan jumlah yang perlu dibayar untuk melepaskan gadaian.
Sebahagian daripada wang pembiayaan LPPSA anda, bersama bayaran penjual jika perlu, disalurkan untuk menjelaskan baki penjual. Setelah bayaran tebus dibuat, bank penjual mengeluarkan pelepasan gadaian supaya catatan gadaian dibatalkan pada hakmilik. Proses ini serupa dari segi konsep dengan pelepasan gadaian LPPSA, cuma di sini ia melibatkan bank penjual, bukan pembiayaan anda.
Pindah milik menggunakan Borang 14A
Setelah hakmilik bebas daripada gadaian penjual, peguam menyediakan Memorandum Pindah Milik, iaitu Borang 14A, untuk memindahkan hakmilik daripada penjual kepada anda di pejabat tanah. Pada peringkat ini duti setem pindah milik dikenakan mengikut nilai pasaran hartanah. Faham kadar dan pengiraannya dalam duti setem pindah milik LPPSA.
Gadaian LPPSA didaftarkan atas nama anda
Serentak dengan pindah milik, gadaian LPPSA didaftarkan ke atas hakmilik sebagai cagaran pembiayaan anda. Penyempurnaan gadaian ini menjadikan LPPSA pemegang cagaran yang sah selepas anda menjadi pemilik berdaftar. Aliran biasa ialah Borang 14A dan gadaian didaftarkan bersama supaya pindah milik dan cagaran berlaku dalam urutan yang selamat.
Anda menanggung sendiri kos SPA, duti setem pindah milik, duti setem gadaian, kaveat dan surat akuan sumpah. LPPSA membiayai yuran dokumentasi pembiayaan, sama ada anda melantik firma panel atau bukan panel. Untuk memahami jenis pembiayaan yang sesuai, lihat jenis pembiayaan perumahan LPPSA.
Panduan ini bukan nasihat undang-undang. Sahkan setiap butiran dengan LPPSA dan peguam anda sebelum bertindak.
Soalan Lazim
Apa yang berbeza pada guaman subsale berbanding beli rumah baharu?
Rumah subsale sudah mempunyai hakmilik individu atau strata atas nama penjual. Jadi urusan melibatkan pindah milik hakmilik daripada penjual kepada anda, bukan sekadar penyerahhakan bawah master title seperti projek baharu.
Kenapa gadaian penjual perlu ditebus dahulu?
Jika penjual masih ada pembiayaan atas rumah itu, hakmilik masih bercagar kepada bank penjual. Gadaian itu mesti dilepaskan dahulu supaya hakmilik bebas sebelum boleh dipindah milik dan digadai semula kepada LPPSA.
Apa itu Borang 14A dalam urusan subsale?
Borang 14A ialah Memorandum Pindah Milik yang memindahkan hakmilik hartanah daripada penjual kepada pembeli di pejabat tanah. Ia instrumen utama yang mengesahkan anda pemilik berdaftar baharu.
Apa itu redemption statement penjual?
Ia penyata tebus daripada bank penjual yang menyatakan baki hutang penjual dan jumlah untuk melepaskan gadaian. Peguam menggunakannya untuk menyelaraskan bayaran supaya gadaian penjual dilepaskan.
Perlukah saya guna peguam panel LPPSA untuk subsale?
Tidak wajib. Anda boleh lantik firma panel atau bukan panel, dan LPPSA tetap membiayai yuran dokumentasi. Yang penting firma biasa dengan urusan pindah milik dan gadaian LPPSA.
Kos apa yang saya tanggung sendiri dalam subsale?
Anda menanggung kos SPA, duti setem pindah milik (MOT), duti setem gadaian, kaveat dan surat akuan sumpah. LPPSA membiayai yuran dokumentasi pembiayaan, bukan kos pembelian ini.