Proses Guaman Rumah Dalam Pembinaan LPPSA
Proses dokumentasi dan cagaran pembiayaan LPPSA bagi rumah yang masih dibina oleh pemaju, di mana hartanah berada di bawah hakmilik induk, cagaran dibuat melalui penyerahhakan, dan pembiayaan dikeluarkan secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan.
Apabila penjawat awam membeli rumah yang masih dibina oleh pemaju dengan pembiayaan LPPSA, dua perkara membezakan proses guamannya daripada pembelian rumah siap. Pertama, hartanah masih di bawah hakmilik induk pemaju, jadi cagaran dibuat melalui penyerahhakan dan bukan gadaian berdaftar, dan tiada pindah milik pada peringkat ini. Kedua, pembiayaan tidak dikeluarkan sekali gus, sebaliknya secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Panduan ini menumpukan perkara yang khusus kepada rumah dalam pembinaan sahaja.
Hakmilik induk dan cagaran secara penyerahhakan
Rumah dalam pembinaan belum mempunyai hakmilik individu atau strata atas nama anda. Ia masih sebahagian daripada hakmilik induk, iaitu geran besar bagi keseluruhan projek pemaju. Kerana tiada hakmilik berasingan untuk didaftarkan, gadaian berdaftar tidak boleh digunakan buat masa ini, dan begitu juga pindah milik.
Sebaliknya, LPPSA mengambil hak anda ke atas hartanah, yang terbit daripada perjanjian jual beli dengan pemaju, sebagai cagaran melalui penyerahhakan atau Deed of Assignment. Instrumen ini memberi LPPSA jaminan sah walaupun namanya belum boleh direkodkan pada mana-mana geran. Kesan praktikalnya, anda tidak boleh menjual atau memindahkan hartanah tanpa persetujuan LPPSA sepanjang penyerahhakan berkuat kuasa. Butiran instrumen ini dijelaskan dalam penyerahhakan (Deed of Assignment) LPPSA.
Pengeluaran pembiayaan secara berperingkat
Inilah perbezaan besar dari segi aliran wang. Bagi rumah siap, pembiayaan dibayar sekali gus kepada penjual. Bagi rumah dalam pembinaan, LPPSA mengeluarkan pembiayaan secara berperingkat sepanjang tempoh pembinaan.
Pemaju mengeluarkan tuntutan kemajuan pada setiap peringkat pembinaan yang siap, misalnya kerja tanah, struktur, dinding dan kerja siap dalaman. Setiap tuntutan disahkan, kebiasaannya oleh arkitek atau jurutera projek, sebelum LPPSA membayar bahagian pembiayaan yang sepadan terus kepada pemaju. Susunan ini berterusan sehingga rumah siap sepenuhnya dan kunci diserahkan. Kerana pengeluaran mengikut kemajuan sebenar, jumlah pembiayaan yang tertunggak bertambah secara beransur, bukan sekali gus pada permulaan. Kadar pengeluaran mengikut jadual kemajuan projek, jadi ia bergantung pada kelajuan pembinaan sebenar. Untuk memahami jenis pembiayaan yang berkaitan, rujuk jenis pembiayaan perumahan LPPSA.
Penukaran kepada gadaian dan pindah milik kemudian
Penyerahhakan bersifat sementara. Apabila projek siap dan pemaju memecah hakmilik induk, hakmilik individu atau strata akhirnya dikeluarkan atas nama anda. Pada peringkat itu, cagaran ditukar kepada bentuk kekal, iaitu gadaian didaftarkan dan pindah milik disempurnakan ke atas hakmilik baharu, dan penyerahhakan dilepaskan.
Peralihan ini datang kemudian, kadangkala beberapa tahun selepas rumah siap, dan memerlukan dokumentasi tambahan serta bayaran seperti duti setem berkaitan pindah milik. Langkah ini diterangkan dalam penyempurnaan gadaian dan pindah milik LPPSA.
Peguam panel tidak wajib bagi rumah dalam pembinaan; anda bebas memilih firma sendiri kerana LPPSA membiayai yuran dokumentasi tanpa mengira status panel. Panduan ini menerangkan perkara yang khusus kepada rumah dalam pembinaan dan bukan nasihat undang-undang. Sahkan butiran kes anda dengan LPPSA dan peguam sebelum bertindak.
Soalan Lazim
Kenapa rumah dalam pembinaan tiada gadaian dan pindah milik pada awalnya?
Kerana hartanah masih di bawah hakmilik induk pemaju dan belum mempunyai hakmilik individu atau strata atas nama anda. Tanpa hakmilik berasingan, tiada geran untuk didaftarkan gadaian atau pindah milik, jadi cagaran dibuat melalui penyerahhakan buat sementara.
Bagaimana pembiayaan LPPSA dikeluarkan bagi rumah dalam pembinaan?
Pembiayaan dikeluarkan secara berperingkat mengikut kemajuan pembinaan. Pemaju mengeluarkan tuntutan kemajuan pada setiap peringkat siap, dan LPPSA membayar bahagian yang sepadan sehingga rumah siap sepenuhnya.
Apa itu tuntutan kemajuan atau progress billing?
Tuntutan kemajuan ialah bil yang dikeluarkan pemaju pada setiap peringkat pembinaan yang siap, seperti asas, struktur dan siap dalaman. Setiap tuntutan disahkan sebelum LPPSA mengeluarkan bahagian pembiayaan yang berkaitan.
Adakah saya mula membayar ansuran penuh sebelum rumah siap?
Semasa pembinaan, anda kebiasaannya membayar atas bahagian pembiayaan yang telah dikeluarkan sahaja, bukan jumlah penuh. Sahkan susunan bayaran semasa tempoh pembinaan dengan LPPSA kerana ia bergantung pada terma pembiayaan anda.
Apa jadi apabila hakmilik individu rumah dikeluarkan kemudian?
Apabila pemaju memecah hakmilik induk dan hakmilik individu atau strata dikeluarkan atas nama anda, penyerahhakan ditukar kepada cagaran kekal. Gadaian didaftarkan dan pindah milik disempurnakan ke atas hakmilik baharu itu.
Adakah saya perlu guna peguam panel LPPSA untuk rumah dalam pembinaan?
Tidak wajib. Anda boleh memilih firma guaman sendiri untuk menyediakan dokumentasi pembiayaan, kerana LPPSA membiayai yuran dokumentasi sama ada peguam panel atau bukan panel.